Aujourd’hui, le cœur du métier de maître d’ouvrage évolue. Les maîtres d’ouvrage jouent de plus en plus un rôle de conseil auprès des acteurs publics afin de mieux les accompagner dans la conception de la ville de demain. Avec comme enjeu, la co-fabrication des projets sur tous les terrains. En une dizaine d’années, le macrolot est devenu un outil incontournable pour co-fabriquer la ville en ZAC mais aussi en diffus.

A mon sens, en l’ayant pratiqué, travailler en macrolot demande une méthodologie spécifique de montage de projets. Alors quels sont les enjeux, les avantages et les points de vigilance à intégrer pour réussir ce type de montage ?

 

Sa réussite : un enjeu qui dépasse le champ opérationnel !

 

Le macrolot peut se définir comme un îlot « fragment » formé de plusieurs entités fonctionnelles associant plusieurs maîtres d’ouvrage dont l’un est généralement le mandataire, avec plusieurs architectes dont l’un est l’architecte en chef.

Selon l’architecte Jacques LUCAN, un macrolot se définit comme « un îlot dans lequel sont imbriqués des programmes différents formant un ensemble. Chaque élément faisant partie intégrante du tout.  »

Majoritairement utilisés pour fabriquer les grands projets, les macrolots représentent des opérations immobilières exceptionnelles et emblématiques. Peu nombreux, ils ont un faible impact au niveau quantitatif, mais une résonance importante en termes d’image pour un territoire.

 

Un changement d’échelle de projets ?

 

La réflexion se porte maintenant sur l’écosystème du logement et non plus sur le logement seul. Manager un macrolot, c’est travailler non plus à l’échelle de l’immeuble mais à l’échelle d’un « futur quartier » formé de plusieurs entités. L’îlot devient une unité urbaine, une unité de fabrique de la ville.

Une approche transversale est nécessaire pour concevoir des opérations immobilières globales qui intègrent, comme de véritables « fragments » urbains, toutes les dimensions de la vie de quartier :

  • programmatique : logements, commerces, bureaux, résidences intergénérationnelles, espaces partagés et équipements publics
  • sociale : mixité au palier ou au plot de logements libres, sociaux et abordables
  • architecturale : projets pluriels avec une diversité des écritures architecturales
  • environnementale : bâtiments durables avec des matériaux biosourcés, économes en eau et en énergie
  • bien-être & santé des occupants : réflexion sur la qualité de l’air, la lumière, les couleurs, les matériaux, les volumes
  • lien social : développement de services mutualisés innovants, des espaces partagés de convivialité ouverts ou non sur le quartier et des tiers lieux
  • économique : maîtrise de l’étiquette globale du logement (prix d’achat & charges)

 

Quels sont les avantages du macrolot ?

 

  • diversité, mixité et rapidité du montage des projets
  • prendre le projet dans sa globalité en prenant en compte ses apports, ses interactions avec le quartier
  • manager de façon globale des projets pluriels en anticipant les interfaces
  • profiter d’une économie d’échelle favorable au développement d’innovations et de systèmes mutualisés

 

Quelques points de vigilance ?

 

  • qui mène le projet et qui en est le garant ? point fondamental pour tenir la vision et l’ambition du projet compte-tenu de la multiplicité des acteurs et de la diversité des problématiques à traiter
  • quid de la mutabilité des espaces si l’imbrication est trop forte entre les différents programmes ? prévoir dès la conception des solutions opérationnelles et juridiques de réversibilité et de mutabilité des systèmes
  • quid de la gestion et la vie à long terme de ces macrolots ? – poser et anticiper cette problématique en associant dès le début de la conception le syndic ainsi que les gestionnaires des futurs services mutualisés (conciergerie, coworking, coliving …) – prendre comme postulat que les innovations développées doivent être « utiles » et apporter un vrai « plus » aux futurs habitants ainsi qu’au quartier et constituer une vraie réponse à leurs besoins d’usage – tester l’innovation auprès d’un panel de futurs utilisateurs pendant le temps du montage en plusieurs cycles courts test & learn successifs – simuler à chaque stade du projet le niveau de charges supporté par les futurs habitants en veillant qu’il ne dépasse pas celui d’une copropriété classique
  • faire communauté dans l’opération et avec le quartier ? éviter au maximum l’effet isola par des îlots ouverts et traversés.

 

En conclusion …

 

En phase montage, une expertise globale en management de projets immobiliers neufs est nécessaire pour appréhender et coordonner les enjeux multiples afin de :

  • définir l’ambition du projet et tenir la vision globale
  • garder une pluralité des projets tout en préservant une identité globale
  • coordonner et mobiliser des équipes pluridisciplinaires
  • anticiper et gérer les interfaces avec les différents experts du groupement
  • animer le groupement de co-maîtrise d’ouvrage de façon proactive
  • communiquer sur les apports et la singularité du projet
  • accompagner la mise en usage des futurs systèmes auprès des futurs usagers
  • s’assurer que le projet dans son ensemble réponde aux besoins des futurs habitants

 

Comme nous venons de le voir, le macrolot peut être un outil puissant mais aussi complexe à maîtriser et à sécuriser… Il faut aussi ne pas hésiter à se faire accompagner.

 

Grégory BOUCHART

 

LE NEUF ET VOUS
 AMO | Management projets | Stratégie | Valorisation actifs immobiliers

 


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En tant qu’AMO global, nous accompagnons les maîtres d’ouvrage sur des domaines d’expertise spécifique en stratégie immobilière et en management de projets complexes.

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