Cet article part d’une situation que j’ai moi-même vécu à plusieurs reprises en tant qu’opérateur immobilier.

Dans le cadre de consultations pour la réalisation de programmes immobiliers, les opérateurs s’engagent souvent à développer des innovations pour répondre au cahier des charges défini par l’aménageur ou la ville.

Ces investissements souvent lourds sont parfois réalisés en pure perte. Les innovations ne fonctionnent pas ou peinent à trouver leurs cibles. Ce constat sans appel est souvent réalisé a posteriori une fois l’opération livrée. Les marges de manœuvre pour corriger le tir étant alors très réduites.

Alors comment faire pour tester un modèle innovant avant son lancement opérationnel ?

Et surtout diminuer l’incertitude et le risque portés par l’opérateur en développant des innovations réussies ?

1. Une méthode scientifique éprouvée : le Lean Startup

Le Lean Startup est une méthode d’innovation continue développée par Eric RIES.

Elle repose sur les 3 fondements suivants :

  • l’importance de partir du client et non pas du produit pour définir une solution
  • l’agilité
  • l’analyse des besoins du client

Le coeur de la méthode du Lean Startup est une boucle d’apprentissage itérative constituée de 3 étapes : CONSTRUIRE – MESURER – APPRENDRE.

Étape 1 : CONSTRUIRE

L’étape 1 consiste à transformer des idées en un premier modèle innovant.

Étape 2 : MESURER

L’étape 2 consiste à tester le modèle et à évaluer la réaction des utilisateurs potentiels.

Étape 3 : APPRENDRE

L’étape 3 consiste à prendre du recul pour tirer les enseignements qui permettront de décider s’il faut persister ou pivoter.

Avant de repartir sur une nouvelle boucle d’apprentissage en essayant de l’accélérer…

 

2. Pourquoi adopter l’innovation continue sur les projets immobiliers neufs ?

Cette méthode participative et analytique en « cycles courts » est très adaptée au développement de projets immobiliers.

Elle présente comme avantages :

  • d’anticiper l’après :
    • de vérifier l’adéquation produit/marché & produit/besoins
    • de minimiser le risque d’incertitude et d’échec
    • de développer des systèmes innovants, pertinents et pérennes
  • de génèrer une vraie différenciation auprès des donneurs d’ordre
  • d’accompagner les futurs usagers dans l’appropriation des nouveaux dispositifs
  • de faciliter la communication du projet auprès des parties prenantes et par voie de conséquence la commercialisation des opérations immobilières
  • d’adapter son offre aux évolutions du marché et aux attentes des clients
  • de rentabiliser les investissements

Elle est adaptée pour le développement opérationnel de systèmes innovants au sein de projets immobiliers tels que :

  • un volume de parking mutualisé ouvert sur le quartier
  • une structure d’accueil de conciergerie
  • des espaces en co-living, en co-working
  • des aménagements d’espaces partagés de convivialité (terrasses sur les toits, club house,…) /…/

Déroulement de la méthodologie :

Elle intervient pendant la phase montage en parallèle du développement de l’opération immobilière. Le projet innovation devenant « un projet dans le projet ».

Elle se déroule en plusieurs cycles courts successifs et comprend les étapes suivantes :

1. définition de la vision du projet innovant et moyens techniques/financiers associés

2. mise en place d’un groupe de travail collaboratif spécifique constitué par :

    • un représentant de la Maîtrise d’Ouvrage pour tenir la vision globale du projet
    • un AMO global pour questionner les besoins d’usages en lien avec la faisabilité opérationnelle
    • un panel constitué de futurs usagers
    • un panel constitué de riverains (si le dispositif est ouvert sur le quartier)
    • un groupe d’experts pluri-disciplinaires (juriste, notaire, syndic, géomètre,…)
    • les exploitants du futur système innovant (gestionnaire parking mutualisé, conciergerie,…)

3. définition des 1ères intentions de montages juridiques et opérationnels

4. élaboration d’un premier modèle opérationnel du système innovant

5. test du modèle en 4 ou 5 cycles courts successifs (durée d’un cycle = 1 mois)

6. bilan et évaluation des usages du modèle après chaque expérimentation

7. modification et finalisation du modèle avant lancement opérationnel

Points de vigilance :

  • définir sa vision
  • mettre en place un cadre analytique pour mesurer et évaluer les progrès
  • bien poser le cadre participatif auprès des futurs usagers en définissant précisément les règles de fonctionnement du groupe de travail.

Cette approche méthodologique peut paraître évidente pour d’autres secteurs tels que l’industrie, mais peu d’opérateurs immobiliers le font réellement. Pourtant, tous les acteurs seraient gagnants et bénéficieraient de la création de valeur générée par l’innovation.

 

Grégory BOUCHART

LE NEUF ET VOUS | AMO | Stratégie immmobilière | Management de projets

 

Bibliographie :

« Lean Startup : Adoptez l’innovation continue » de Eric RIES (édition PEARSON).

 


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