C’est une thématique qui me parle beaucoup. En effet, cet article part d’une situation que j’ai moi-même vécu à plusieurs reprises en tant qu’opérateur immobilier.

Dans le cadre de consultations pour la réalisation de projets immobiliers neufs, les opérateurs s’engagent souvent à développer des innovations pour répondre au cahier des charges défini par l’aménageur ou la ville.

Ces investissements, souvent lourds, sont parfois réalisés en pure perte. Les innovations ne fonctionnent pas ou peinent à trouver leurs cibles. Ce constat sans appel est souvent réalisé a posteriori une fois l’opération livrée. Les marges de manœuvre pour corriger le tir étant alors très réduites.

Alors comment faire pour tester un modèle innovant avant son lancement opérationnel ? Et surtout diminuer l’incertitude et le risque portés par l’opérateur en développant des innovations réussies ?

 

1. Une méthode scientifique éprouvée : le Lean Startup

 

C’est une méthode d’innovation continue développée par Eric RIES qui repose sur les 3 fondements suivants :

  • partir du client et non pas du produit pour définir une solution
  • agilité
  • analyse des besoins du client

Le coeur de la méthode du Lean Startup est une boucle d’apprentissage itérative constituée de 3 étapes :

 

1 – CONSTRUIRE : transformer une idée en un premier modèle opérationnel simple (MVP).

2 – MESURER : tester le modèle auprès des utilisateurs potentiels et évaluer leurs réactions.

3 – APPRENDRE : prendre du recul pour tirer les enseignements qui permettront de décider s’il faut persister ou faire pivoter le modèle.

Avant de repartir sur une nouvelle boucle d’apprentissage test & learn en essayant de l’accélérer…

 

2. Pourquoi adopter l’innovation continue sur les projets immobiliers neufs ?

 

Cette méthode participative et analytique en « cycles courts » est à mon avis très adaptée au développement de projets immobiliers neufs.

Elle présente de nombreux avantages comme :

  • vérifier l’adéquation produit-marché & produit-besoins avant investissement
  • développer des systèmes innovants pertinents et pérennes
  • générer une vraie différenciation auprès des donneurs d’ordre
  • rentabiliser les investissements en réduisant le risque d’échec
  • anticiper l’après-livraison des opérations immobilières

Elle est à mon avis particulièrement adaptée pour la conception d’espaces mutualisés ou de tiers lieux partagés au sein d’opérations immobilières (comme un parking mutualisé ouvert au quartier, des espaces de coworking, de conciergerie ou de convivialité par exemple).

Méthodologie :

Elle intervient pendant la phase montage de l’opération immobilière. Le développement de l’innovation devenant « un projet dans le projet ».

 

Elle se déroule en plusieurs cycles courts successifs et comprend les étapes suivantes :

1. définition de la vision du projet innovant et des moyens techniques/financiers associés

2. mise en place d’un groupe de travail collaboratif spécifique avec :

    • le représentant de la Maîtrise d’Ouvrage pour tenir la vision globale du projet
    • un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage global pour questionner les besoins d’usages en lien avec la faisabilité opérationnelle
    • le panel constitué de futurs usagers et de riverains (si le dispositif est ouvert sur le quartier)
    • des experts pluridisciplinaires (juriste, notaire, syndic, géomètre,…)
    • les exploitants du futur système innovant (gestionnaire parking mutualisé, conciergerie,…)

3. définition des premières intentions de montages juridiques et opérationnels du système innovant

4. élaboration d’un premier modèle

5. test du modèle en 4 ou 5 cycles courts successifs (durée d’un cycle = 1 mois)

6. bilan et évaluation des usages après chaque expérimentation

7. modification et finalisation du modèle avant lancement opérationnel

Points de vigilance :

  • définir la vision du projet et s’y tenir
  • mettre en place un cadre analytique pour mesurer et évaluer les progrès
  • bien poser le cadre participatif auprès des futurs usagers en définissant précisément les règles de fonctionnement du groupe de travail.

 

Cette approche méthodologique peut paraître évidente pour d’autres secteurs tels que l’industrie, mais peu d’opérateurs immobiliers le font réellement. Pourtant, je pense que tous les acteurs seraient gagnants et bénéficieraient de la création de valeur générée par l’innovation.

 

Merci à toutes et à tous, au plaisir d’échanger et de lire vos commentaires 👌!

Grégory BOUCHART

 

LE NEUF ET VOUS
 AMO | Management projets | Stratégie | Valorisation actifs immobiliers

 

Bibliographie :

« Lean Startup : Adoptez l’innovation continue » de Eric RIES (édition PEARSON).

 


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