Dans sa définition originale, on appelle « disruption » une fracture, une rupture. Elle désigne, en économie, le bouleversement d’un marché, d’un secteur d’activité généralement du fait du développement des nouvelles technologies.

En toile de fond, l’émergence de nouvelles tendances risque d’opérer un véritable bouleversement des codes traditionnels de l’industrie immobilière dans son ensemble.

 

Les tendances dans les 10 prochaines années

 

L’industrie immobilière se réinvente continuellement en créant des nouveaux modes de consommation qui impactent le secteur.

 

#1  Les tendances en construction

 

Recherche de gain de productivité, d’une production moins chère et de meilleure qualité : il est très probable que les innovations techniques permettent, dans les années à venir, un rattrapage du niveau de qualité atteint dans d’autres secteurs notamment industriels (culture du zéro défaut).

Par l’industrialisation de la production :

LA TRIBUNE – Les 15 disruptions dont vous allez entendre parler  Par Patrick Cappelli, E. Haehnsen et Eliane Kan  |  24/08/2018

Le bâtiment veut faire bonne impression en 3D : Selon MarketsandMarkets, l’impression 3D en béton d’éléments de construction, voire directement de maisons ou d’immeubles, devrait générer 56,4 millions de dollars de recettes en 2021. Argument massue : on imprime une maison moyenne en trois ou quatre jours au lieu de la construire en deux semaines. À cela s’ajoute la réduction du bruit et des risques sur le chantier – puisqu’on s’affranchit des échafaudages. De même, la fabrication additive économise de la matière première et limite l’empreinte environnementale.

« Compte tenu de ces avantages, Dubaï prévoit à moyen terme que 25% des constructions seront imprimées en 3D », explique Maxime Trocmé, responsable R&D de Vinci Construction qui s’allie aux français XtreeE (impression 3D) et Freyssinet, qui construit une usine afin de faire face à cette demande.

Reste que l’impression 3D cherche encore ses modèles économiques. Faut-il utiliser un complexe de béton alterné avec du polystyrène expansé, du béton fibré ou, comme l’italien Wasp, des matériaux géosourcés ? Les jeux sont ouverts.

Par le développement de nouveaux matériaux :

  • les nanomatériaux modifient les propriétés des matériaux classiques (béton, ciment, ou le verre). Par exemple, une fois mélangés, ils rendent le béton plus solide tout en étant plus léger ou translucide pour y insérer des fibres optiques ou permettent de créer des vitres intelligentes avec mémoire de forme ;
  • les biomatériaux n’en sont qu’à leurs balbutiements mais ils présentent l’avantage d’avoir une faible empreinte en termes d’émission de gaz à effet de serre : 50 kg de CO2 par tonne de bois contre 150 kg de CO2 par tonne de béton ou 1 800 kg par tonne d’acier. L’empreinte carbone étant un des critères principaux d’évaluation des bâtiments neufs au regard des nouvelles réglementations thermiques.

Par le développement de nouveaux moyens numériques :

comme les drones équipés d’outils photographiques très haute performance qui permettent de réaliser des gains de productivité. Par exemple, les drones peuvent certifier la conformité des bâtiments en fin de chantier ou les performances énergétiques des bâtiments.

 

#2 Les tendances en occupation

 

L’occupation d’un bien immobilier dépend de son attractivité, c’est-à-dire du rapport entre les prestations offertes et leurs coûts.

Préférence pour l’usage plutôt que pour la propriété ?

C’est le phénomène de la « commoditization » lorsqu’un produit devient un bouquet de services et devient plus facilement interchangeable. Cette tendance s’observe pour la voiture où nous sommes passés de la propriété à une solution de mobilité aux kilomètres. Ce phénomène va-t-il s’étendre au logement ? Le vieillissement de la population, l’allongement de l’espérance de vie, la diminution des pensions de retraite incitent les personnes âgées à rester le plus longtemps possible dans leur logement. Le démembrement de propriété ou le viager sont 2 dispositifs répondant à cette préférence pour l’usage.

Disposer d’immeubles où vivre et travailler avec ses équipements : selon les professeurs Thomas Bock et Thomas Linner, si la structure du bâtiment est faite pour durer 100 ans, les réseaux périment au bout de 20 ans. L’aménagement intérieur au bout de 10 ans et les composants électroniques en moins de 5 ans.

Les attentes et les besoins des usagers ont considérablement changé ces dernières années en rapport avec l’évolution de la vie des ménages et des entreprises. Le stock d’immobilier existant n’est plus adapté aux aspirations des utilisateurs. Par exemple, selon une étude menée auprès de 2 000 étudiants de l’ESSEC en 2016, seuls 13% d’entre eux ont une préférence pour le bureau classique. Comment adapter le bâtiment, la cellule logement – bureaux à l’évolution des usages, au raccourcissement des cycles (smart building) ?

 

#3 Les tendances en financement

 

Les modes de financement de l’industrie immobilière sont également en train d’évoluer pour s’adapter aux nouvelles formes de travail. Le CDI (Contrat à Durée Indéterminée) n’étant plus forcément le souhait des nouvelles générations.  De nouveaux modes de financement sont à l’étude pour faciliter l’accès à la propriété tant sur les garanties que sur les mensualités du prêt.

 

#4 Les tendances en gestion

 

Sécurisation de l’information :

la nouvelle technologie blockchain permet le stockage décentralisé d’informations avec un haut niveau de transparence et de sécurité.

Maintenance prédictive :

grâce au développement de nouvelles technologies, la maintenance aura une longueur d’avance grâce à l’analyse des données issues des objets connectés et des maquettes numériques mises à jour en temps réel.

 

Aujourd’hui, on s’aperçoit que l’industrie immobilière est en pleine mutation. Déjà, certains promoteurs s’adaptent en prenant cette disruption comme une opportunité d’innover et de se différencier.

Ce qui en ressort, c’est que le management des différentes problématiques immobilières ne peut être que global et transverse pour répondre pleinement aux besoins spécifiques de l’ensemble des acteurs.

 

Grégory BOUCHART

 

LE NEUF ET VOUS
 AMO | Management projets | Stratégie | Valorisation actifs immobiliers

 

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