Dans sa définition originale, on appelle « disruption » une fracture, une rupture. Elle désigne, en économie, le bouleversement d’un marché, d’un secteur d’activité généralement du fait du développement des nouvelles technologies.

En toile de fond, l’émergence de nouvelles tendances risque d’opérer un véritable bouleversement des codes traditionnels de l’industrie immobilière dans son ensemble.

Les tendances dans les 10 prochaines années

L’immobilier se réinvente continuellement en créant des nouveaux modes de consommation qui impactent le secteur.

#1  Les tendances en construction

Recherche de gain de productivité, d’une production moins chère et de meilleure qualité : il est très probable que les innovations techniques permettent, dans les années à venir, un rattrapage du niveau de qualité atteint dans d’autres secteurs notamment industriels (culture du zéro défaut).

Par l’industrialisation de la production :

LA TRIBUNE – Les 15 disruptions dont vous allez entendre parler  Par Patrick Cappelli, E. Haehnsen et Eliane Kan  |  24/08/2018

Le bâtiment veut faire bonne impression en 3D : Selon MarketsandMarkets, l’impression 3D en béton d’éléments de construction, voire directement de maisons ou d’immeubles, devrait générer 56,4 millions de dollars de recettes en 2021. Argument massue : on imprime une maison moyenne en trois ou quatre jours au lieu de la construire en deux semaines. À cela s’ajoute la réduction du bruit et des risques sur le chantier – puisqu’on s’affranchit des échafaudages. De même, la fabrication additive économise de la matière première et limite l’empreinte environnementale.

« Compte tenu de ces avantages, Dubaï prévoit à moyen terme que 25% des constructions seront imprimées en 3D », explique Maxime Trocmé, responsable R&D de Vinci Construction qui s’allie aux français XtreeE (impression 3D) et Freyssinet, qui construit une usine afin de faire face à cette demande.

Reste que l’impression 3D cherche encore ses modèles économiques : faut-il utiliser un complexe de béton alterné avec du polystyrène expansé, du béton fibré ou, comme l’italien Wasp, des matériaux géosourcés ? Les jeux sont ouverts.

Par le développement de nouveaux matériaux :

  • les nanomatériaux modifient les propriétés des matériaux classiques (béton, ciment, ou le verre). Par exemple, une fois mélangés, ils rendent le béton plus solide tout en étant plus léger ou translucide pour y insérer des fibres optiques ou permettent de créer des vitres intelligentes avec mémoire de forme ;
  • les biomatériaux n’en sont qu’à leurs balbutiements mais ils présentent l’avantage d’avoir une faible empreinte en termes d’émission de gaz à effet de serre : 50 kg de CO2 par tonne de bois contre 150 kg de CO2 par tonne de béton ou 1 800 kg par tonne d’acier. L’empreinte carbone étant un des critères principaux d’évaluation des bâtiments neufs au regard des nouvelles réglementations thermiques.

Par le développement de nouveaux moyens numériques :

comme les drones équipés d’outils photographiques très haute performance qui permettent de réaliser des gains de productivité (par exemple : moyen pour certifier la conformité des bâtiments en fin de chantier ou les performances énergétiques des bâtiments).

#2 Les tendances en occupation

L’occupation d’un bien immobilier dépend de son attractivité, c’est-à-dire du rapport entre les prestations offertes et leurs coûts.

Préférence pour l’usage plutôt que pour la propriété ?

C’est le phénomène de la « commoditization » lorsqu’un produit devient un bouquet de services et devient plus facilement interchangeable. Cette tendance s’observe pour la voiture où nous sommes passés de la propriété à une solution de mobilité aux kilomètres. Ce phénomène va-t-il s’étendre au logement ? Le vieillissement de la population, l’allongement de l’espérance de vie, la diminution des pensions de retraite incitent les personnes âgées à rester le plus longtemps possible dans leur logement. Le démembrement de propriété ou le viager sont 2 dispositifs répondant à cette préférence pour l’usage.

Disposer d’immeubles où vivre et travailler avec ses équipements : selon les professeurs Thomas Bock et Thomas Linner, si la structure du bâtiment est faite pour durer 100 ans, les réseaux périment au bout de 20 ans, l’aménagement intérieur au bout de 10 ans et les composants électroniques en moins de 5 ans. Les attentes et les besoins des usagers ont considérablement changé ces dernières années en rapport avec l’évolution de la vie des ménages et des entreprises. Le stock d’immobilier existant n’est plus adapté aux aspirations des utilisateurs : par exemple, selon une étude menée auprès de 2 000 étudiants de l’ESSEC en 2016, seuls 13% d’entre eux ont une préférence pour le bureau classique. Comment adapter le bâtiment, la cellule logement – bureaux à l’évolution des usages, au raccourcissement des cycles (smart building) ?

#3 Les tendances en financement

Un mode de financement adapté aux nouvelles formes de travail : le CDI (Contrat à Durée Indéterminée) n’étant plus forcément le souhait des nouvelles générations, des nouveaux modes de financement sont à l’étude pour faciliter l’accès à la propriété tant sur les garanties que sur les mensualités du prêt.

#4 Les tendances en gestion

Sécurisation de l’information :

la nouvelle technologie blockchain permet le stockage décentralisé d’informations avec un haut niveau de transparence et de sécurité.

Maintenance prédictive :

grâce au développement de nouvelles technologies, la maintenance aura une longueur d’avance grâce à l’analyse des données issues des objets connectés et des maquettes numériques mises à jour en temps réel.

Conscients du changement en cours dans l’industrie immobilière et de la nécessité de répondre aux nouvelles attentes des parties prenantes, les maîtres d’ouvrage devront s’adapter en innovant.

 

Des innovations tous azimuts : l’innovation comme moyen de différenciation et d’anticipation

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Face à la rareté du foncier accentuée par l’intensification de la concurrence, certains maîtres d’ouvrage commencent à miser sur l’innovation pour se différencier et assurer leur pérennité.

#1  Innovations technologiques

Des promoteurs déploient le numérique à tous les niveaux de leur activité, de la conception à la commercialisation des biens. Cet axe de développement est le plus répandu et fait figure de priorité stratégique. Parmi les innovations, on trouve :

Le logement connecté

permet de piloter son logement à distance en surveillant les accès, en réglant la température, les consommations d’énergie voire les ambiances. Après une phase d’expérimentation, il commence à se généraliser à l’ensemble des nouveaux programmes immobiliers comme un moyen de différenciation entre le neuf et l’ancien.

La technologie 3D 

permet de faciliter la projection des propriétaires dans leur futur logement par :

  • la mise en situation du logement au sein du programme immobilier, voir du quartier ;
  • des visites virtuelles de l’appartement témoin ;
  • la création d’une plateforme permettant de configurer eux-mêmes leur projet de maison ou d’appartement et de meubler les différents espaces.
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Les concepts de réalité augmentée, virtuelle et holographique 

permettent d’aller plus loin encore dans l’expérience client. Elles offrent la possibilité aux clients de s’immerger ou de se projeter dans un logement fictif.

#2  Innovations métier

Evolution très forte du rôle du maître d’ouvrage 

liée à un changement de leur périmètre d’action. Ils endossent progressivement un rôle de conseil auprès des acteurs publics afin de mieux les accompagner et les servir dans la conception de la ville de demain. Avec comme enjeu, la co-fabrication des projets sur tous les terrains et la mise en place de partenariats multi-acteurs sur des thématiques comme la ville intégrée, connectée, mixte, intelligente ou économe.

Réflexion sur l’écosystème du logement et non plus sur le logement seul :

le métier de maître d’ouvrage se joue maintenant au moins à l’échelle du quartier : d’où la nécessité aujourd’hui d’avoir une approche transversale pour concevoir les opérations immobilières comme un « fragment de ville » intégrant toutes les dimensions de la vie de quartier (commerces, bureaux, services mutualisés, espaces partagés et équipements publics).

BIM (Building Information Modeling) :

le processus collaboratif « industrialisé » de plus adopté par les maîtres d’ouvrage dans lequel la maquette initialement conçue par l’architecte est utilisé par les bureaux d’études et par chacun des corps de métiers de la construction. Celle-ci est modifiée en temps réel en fonction de l’avancement du chantier. Elle permet d’obtenir un niveau de qualité très supérieur et d’avoir un contrôle du temps accordé à chaque tâche permettant une réduction significative des coûts.

#3  Innovations produit « logement + services »

La résidence comme une co-mmunauté :

donner l’accès à plus de services partagés en favorisant le lien social :

  • parkings mutualisés : garantie au propriétaire d’un droit permanent à stationner et relocation des places de stationnement libres pendant la journée à un tiers ;
  • co-working : espaces de travail partagés loués à l’heure ou à la journée ;
  • « club house » avec des animations collectives, conciergerie, laveries ;

le tout géré par une application smartphone dédiée à la co-mmunauté permettant des échanges entre résidents, avec le syndic et l’accès aux services.

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Des espaces extérieurs omniprésents et du vert à tous les étages :

la mode est à l’immeuble livré déjà vert avec des murs végétaux, des toitures végétalisées ou des potagers sur les toits (agriculture urbaine). Ils sont devenus l’un des arguments de vente des projets aux maires comme aux acquéreurs.

Accompagner la mobilité et le parcours résidentiel :

proposition d’une offre « logement tout compris » pour accompagner la mobilité du client (assurance, déménagement, formalités administratives, souscription des contrats énergie, suivi des travaux, aménagement et décoration intérieure, protection vol) avec la création d’une marketplace pour mettre en relation le client avec les différents prestataires.

Sécurisation de l’achat :

afin de générer la confiance qui joue un rôle crucial dans l’acte d’achat, une start-up californienne House Canary prédit la valeur d’un appartement dans les 3 ans à venir. Certains promoteurs proposent déjà une clause « satisfait ou remboursé » jusqu’à la remise des clés dans ses contrats de vente en VEFA pour les clients primo-accédant bénéficiant d’un prêt à taux 0.

#4  Innovations modes de gestion

La copropriété 2.0 comme une nouvelle business unit :

la copropriété devient une business unit génératrice de revenus, en interaction et ouverte sur le quartier. Les recettes engendrées par la location d’espaces partagés (parkings mutualisés, co-working, salle commune, etc.) et par la mise à disposition de services (conciergerie, animations et fitness) permettent d’alléger les charges supportées par les copropriétaires.

#5  Innovations modes de financement

Le « crowdfunding » (littéralement « financement par les foules ») est un nouveau mode de financement participatif apparu en 2003. Ce mode de financement permet de raccourcir la chaîne de valeur du financement en mettant en relation directe des emprunteurs (les promoteurs) et des prêteurs (les particuliers). Il permet au capital de circuler plus vite et à coûts réduits à cause de la diminution des frais d’intermédiation.

Aujourd’hui, on s’aperçoit que l’industrie immobilière est en pleine mutation. Déjà, certains promoteurs s’adaptent en prenant cette disruption comme une opportunité d’innover et de se différencier.

Ce qui en ressort, c’est que le management des différentes problématiques immobilières ne peut être que global et transverse pour répondre pleinement aux besoins spécifiques de l’ensemble des acteurs.

 

Grégory BOUCHART – Fondateur & dirigeant

LE NEUF ET VOUS | AMO | Stratégie immmobilière | Management de projets

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